Kentsel dönüşümde malik ve kiracı: süreçte kim ne yapar?

Kentsel dönüşümde kim ne yapar?

Kentsel dönüşümde kararları binanın malikleri verir: riskli yapı tespiti için başvuru, binanın nasıl yeniden yapılacağı ve müteahhitle yapılacak anlaşma maliklerin işidir. Kiracı karar sürecinin tarafı değildir, ama sürecin içindedir: binada oturduğu için tespitten, boşaltma takviminden ve bazı yardımlardan doğrudan etkilenir. İdare ise tespiti kayda alır, süreleri verir ve süreci yürütür.

Bu yazı, tek bir binanın dönüşümünde tarafların rollerini genel olarak anlatıyor. Kurallar zaman zaman değişir ve her binanın durumu farklıdır; kendi durumunuz için idarenin ya da bir hukukçunun görüşü bu yazının yerine geçer. Sürecin nasıl başladığını riskli yapı tespiti yazısında anlattık.

Maliklerin rolü

Süreç çoğu zaman bir malikin başvurusuyla başlar. Riskli yapı tespiti için bütün maliklerin onayı gerekmez; maliklerden biri, masrafını üstlenerek lisanslı bir kuruluşa başvurabilir. Tespit yapıldığında sonuç binaya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir. Binaya asılan duyuru, binada hakkı olan diğer kişilere yapılmış bildirim yerine geçer. Malikler tespite on beş gün içinde itiraz edebilir.

Tespit kesinleşince idare, binanın yıktırılması için maliklere süre verir; bu süre en fazla doksan gündür. Bina boşaltılır ve yıkılır. Ardından malikler, binanın nasıl yeniden yapılacağına arsa payları oranında salt çoğunlukla karar verir: binayı kendileri yaptırabilir, bir müteahhitle kat karşılığı anlaşabilir ya da başka bir modeli seçebilirler. Karara katılmayan maliklerin hakları için kanunda ayrı bir yol tanımlanmıştır.

Karar her zaman bir toplantıda alınmak zorunda değildir. Anlaşan maliklerin imzaladığı bir karar tutanağı, vekâletnameler ya da müteahhitle yapılan sözleşmelerin örnekleri de idareye sunulabilir. Malikler müteahhitle anlaştığında, yeni binanın takvimi, dairelerin paylaşımı ve boşaltma tarihi bu sözleşmede birlikte konuşulur. Boşaltma tarihinin binada oturanların durumuna göre konuşulması, sürecin geri kalanını kolaylaştırır.

Binada kendisi oturan bir malik, aynı zamanda taşınacak olan kişidir. Anlaşmayla boşaltılan riskli yapılarda maliklere geçici konut ya da kira yardımı verilebilir. Kendi oturmayan bir malik için ise sürecin önemli bir parçası, binada oturanları zamanında bilgilendirmektir. Kat karşılığında müteahhit seçerken nelere bakıldığını müteahhit seçimi yazısında anlattık.

Kiracının yeri

Kiracı, kentsel dönüşümün kararlarını vermez; ama süreç onun da evini değiştirir. Tespit binaya asıldığında kiracı dönüşümden binadaki duyuruyla da haberdar olur. Malikin kiracısını tespitin başından itibaren bilgilendirmesi, iki tarafın da taşınma takvimini önceden düşünebilmesini sağlar.

Yıkım için verilen süre, binada oturan herkes için boşaltma takvimidir. Kiracı da bu süre içinde taşınır. Anlaşmayla boşaltılan riskli yapılarda, maliklerin yanı sıra binada kiracı olarak oturanlara ve işyeri işletenlere de belirli koşullarla bir defaya mahsus kira yardımı yapılabilir. Kira yardımı başvurusu, binanın boşaltıldığı ya da yıkıldığı tarihten itibaren bir yıl içinde idareye yapılır. İdarenin resen yürüttüğü uygulamalarda malikler, kiracılar ve binada oturan sınırlı ayni hak sahipleri için taşınma yardımı da öngörülmüştür.

Binada uzun süredir oturan kiracılara bazı dönüşüm uygulamalarında ek imkânlar da tanınabilir; kanun, bu konuda binada en az bir yıldır oturan kiracıları ayrıca anar. Kiracının oturduğu evle ilgili sözleşmesinin dönüşümden nasıl etkileneceği ise ayrı bir hukuki sorudur ve her durumda farklı cevaplanabilir.

Taşınmanın gündelik tarafı da kiracının işidir: eşyaların taşınması, elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerinin kapatılması, çocukların okulu ve işe ulaşım. Abonelik kapatma ve yeni dairede açma adımlarını yeni dairede abonelikler yazısında anlattık.

Binada başka kimler var?

Bir binada malik ve kiracının yanında başka hak sahipleri de olabilir. Sınırlı ayni hak sahipleri, örneğin bir daireyi ömür boyu kullanma ya da orada oturma hakkı olan kişiler, binada oturuyorlarsa yardımlardan maliklerle ve kiracılarla birlikte yararlanabilir. Zemin katlardaki dükkânlar ve büroların işletenleri de sürecin içindedir: işyerlerini taşımaları, müşterilerine duyurmaları ve yeni bir yer bulmaları gerekir. Anlaşmayla boşaltılan riskli yapılarda işyeri işletenlere de kira yardımı yapılabilir.

Neden önemli?

Kentsel dönüşümün en uzun süren kısmı çoğu zaman karar aşamasıdır; taşınma ise en zor kısmıdır. Bir binada malikler, kiracılar ve bazen de binada işyeri olanlar aynı takvime uymak zorundadır. Kimin neye karar verdiğini, kimin hangi süreye ve yardıma bağlı olduğunu bilmek, bu takvimi herkes için daha öngörülebilir kılar. Okulların, işlerin ve yeni bir evin bulunması için zaman tanıyan bir takvim, dönüşümün herkes için daha sakin geçmesini sağlar.

Yeni bina bittiğinde dairede kimin oturacağına malik karar verir; eski kiracının yeni binaya dönmesi de malik ile kiracı arasında konuşulan bir konudur. Dönüşüm süresince malikin de kiracının da adresi değişir; resmî kayıtlar, okul ve iş için adres değişikliği de taşınmanın bir parçasıdır.

Yeni binanın yapımında arsa sahiplerinin müteahhitle nasıl çalıştığını kat karşılığı yazısında adım adım anlattık. Gamaoğlu'nun tamamladığı kentsel dönüşüm projeleri arasında Hasbahçe ve Armağan Park Residences var; süreci ve referansları Arsa ve dönüşüm sayfasında bulabilirsiniz.

Binanızı değerlendirmek isterseniz, aşağıdaki ön değerlendirme formuyla birkaç kısa soruya cevap verebilirsiniz.