Riskli yapı tespiti nedir, kentsel dönüşüm nasıl başlar?

Riskli yapı tespiti nedir?

Riskli yapı tespiti, bir binanın ekonomik ömrünü doldurup doldurmadığının, yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıyıp taşımadığının bilimsel ve teknik verilerle incelenmesidir. İncelemeyi bu iş için lisans almış kurum ve kuruluşlar yapar. Sonuçta bina "riskli" ya da "riskli değil" diye raporlanır. Kentsel dönüşüm, riskli bulunan binada bu rapordan sonra resmî olarak başlar.

Tespit bir binanın bugünkü durumunun teknik fotoğrafıdır. Binanın yaşı, yapıldığı dönemin kuralları, betonunun ve çeliğinin bugünkü hâli, zemini ve yapılan değişiklikler birlikte değerlendirilir. Eski olmak tek başına riskli olmak demek değildir; yeni görünmek de tek başına risk olmadığını göstermez.

Riskli yapı ile riskli alan

Kanun iki ayrı kavram kullanır. Riskli yapı tek bir binadır ve tespitini malikler başlatabilir. Riskli alan ise zemin yapısı ya da yapılaşması yüzünden can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan bir bölgedir; Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenir ve dönüşüm bütün bölgede birlikte yürür. Bir binanın riskli alanda olması ile riskli yapı olması farklı şeylerdir; bu yazı birincisini, tek bir binanın tespitini anlatıyor.

Kim başvurur, inceleme nasıl yapılır?

Başvuruyu binanın maliklerinden biri ya da kanuni temsilcisi yapabilir; bütün kat maliklerinin onayı gerekmez. Masrafı başvuran öder. İdare de tespiti kendisi yapabilir ya da maliklere süre vererek yaptırılmasını isteyebilir. Lisanslı kuruluşlar Bakanlığın kayıtlarındadır; başvurudan önce kuruluşun lisansının geçerli olduğuna bakmak yerinde olur. Başvuruda binanın tapu bilgileri istenir, inceleme günü bina sakinleriyle birlikte kararlaştırılır.

İnceleme yerinde yapılır ve kabaca şu adımlardan oluşur:

1. Ölçüm: binanın planı çıkarılır; kolon, kiriş ve perde duvarların ölçüleri alınır.
2. Beton örneği: taşıyıcı elemanlardan karot denen silindir parçalar çıkarılır ve laboratuvarda betonun dayanımı ölçülür. Betonun ne anlama geldiğini beton sınıfları yazısında anlattık.
3. Donatı: elemanların içindeki çeliğin yeri, sayısı ve çapı cihazla taranır; gerekirse beton açılıp bakılır.
4. Zemin: binanın oturduğu zeminin bilgileri değerlendirilir.
5. Hesap: toplanan bilgilerle binanın taşıyıcı sistemi yürürlükteki esaslara göre hesaplanır ve rapor yazılır. Rapor, hangi elemanların yetersiz bulunduğunu ve binanın neden riskli sayıldığını açıklar.

İnceleme sırasında evlere girmek ve bazı noktalarda sıvayı ya da kaplamayı açmak gerekebilir. Bu yüzden komşuların önceden bilgilendirilmesi işi kolaylaştırır.

Rapordan sonra ne olur?

Bina riskli bulunursa süreç kanunda yazılı adımlarla ilerler:

• Bildirim: rapor idareye gönderilir ve tapu müdürlüğüne bildirilir. Binanın riskli yapı olduğu tapu kaydına yazılır.
• Duyuru: tespite ilişkin tutanak binaya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir.
• İtiraz: malikler on beş gün içinde itiraz edebilir. İtirazı, üniversitelerden ve idareden görevlendirilen uzmanlardan oluşan teknik bir heyet inceler.
• Yıkım: kesinleşen raporun ardından idare binanın yıktırılması için maliklere süre verir. Bina boşaltılır ve yıkılır; süre içinde yıkılmazsa idare yıkımı kendisi yapar ya da yaptırır.

Rapor riskli değil derse süreç burada biter; bina olduğu gibi kullanılmaya devam eder. Yine de raporda yazan bulgular, bakım ve onarım için yol gösterici olabilir.

Riskli yapı kaydı tapuya işlendikten sonra binayla ilgili bazı işlemler bu kayda göre yürür. Satın almayı düşündüğünüz bir dairenin tapusunda böyle bir kayıt varsa, sürecin hangi aşamada olduğunu sormak gerekir.

Kentsel dönüşüm nasıl başlar?

Bina yıkılınca geriye arsa ve maliklerin arsa payları kalır. Yeniden yapım için malikler bir araya gelir ve arsa payları oranında salt çoğunlukla karar verir. Karar, binanın nasıl yeniden yapılacağını belirler:

• malikler binayı kendileri yaptırabilir,
• bir müteahhitle kat karşılığı anlaşabilir,
• hasılat paylaşımı gibi başka bir modeli seçebilir,
• ya da payların satışına karar verebilir.

Karar bir toplantıda alınabileceği gibi, anlaşan maliklerin imzaladığı bir karar tutanağıyla, vekâletname ya da sözleşme örnekleriyle de idareye sunulabilir. Yeni binanın projesi bugünkü kurallara göre hazırlanır ve ruhsat sürecinden geçer; eski binadaki daire sayısı ve büyüklüğü yeni projede aynen çıkmayabilir, çünkü imar hakları değişmiş olabilir.

En yaygın yol kat karşılığıdır: müteahhit yeni binayı yapar, bitmiş binadaki daireler malikler ile müteahhit arasında paylaşılır. Bu süreci adım adım kat karşılığı yazısında anlattık. Yeni binada herkesin hangi daireye sahip olacağı, kat irtifakı kurulurken tapuda belirlenir; bunun ne demek olduğunu kat irtifakı ile kat mülkiyeti yazısında bulabilirsiniz.

Karara katılmayan malikler için kanun ayrı bir yol öngörür; bu durumda ne olacağını ve kendi durumunuzu bir hukukçuya ya da ilgili idareye danışmanız yerinde olur.

Neyi erken düşünmeli?

• Malikler arasındaki iletişim: dönüşümün en uzun süren kısmı çoğu zaman karar aşamasıdır. Bir sorumlu ya da küçük bir temsilci grubu seçmek işi hızlandırır.
• Taşınma: bina boşaltılacağı için oturanların taşınma planı önceden yapılır.
• Binada oturanlar: malik olmayan sakinlerin de zamanında bilgilendirilmesi ve takvime katılması gerekir.
• Müteahhit seçimi: teklifleri aynı ölçüyle, daire daire karşılaştırmak; müteahhidin tamamlanmış ve iskânı alınmış işlerine bakmak.
• Belgeler: tapu kayıtları, varsa binanın eski projesi ve yönetim planı bir arada tutulur.
• Mevzuat: kurallar zaman zaman değişir; güncel hükümleri Bakanlığın ve mevzuatın kendi sayfalarından izlemek gerekir.

Neden önemli?

Riskli yapı raporu, dönüşümün resmî başlangıcıdır. Rapor olmadan kentsel dönüşüme özgü kolaylıklar, örneğin salt çoğunlukla karar alınabilmesi ve bazı harç ve vergi istisnaları uygulanmaz. Rapor, yıllardır sorulan "bu bina riskli mi" sorusunun teknik cevabıdır ve malikleri ortak bir zemine getirir: herkes aynı teknik bilgiyle karar verir.

Gamaoğlu'nun tamamladığı kentsel dönüşüm projeleri arasında Hasbahçe ve Armağan Park Residences var; süreci ve referansları Arsa ve dönüşüm sayfasında anlattık. Binanızı değerlendirmek isterseniz, aşağıdaki ön değerlendirme formuyla birkaç kısa soruya cevap verebilirsiniz.