Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark

İki tapunun farkı nedir?

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark, binanın bitip bitmediğidir. Kat irtifakı, henüz yapılmamış ya da yapısı tamamlanmamış bir binadaki bağımsız bölüm için, arsa payına bağlı olarak kurulan haktır. Bina bitip iskânı alınınca bu hak kat mülkiyetine çevrilir; artık sahip olduğunuz şey, bitmiş binadaki o dairenin kendisidir.

İkisinde de daire tapuda bellidir: hangi blok, hangi kat, hangi bağımsız bölüm numarası. Fark, hakkın neyin üzerinde durduğudur. Kat irtifakında hak arsanın bir payına ve projede gösterilen bölüme bağlıdır; kat mülkiyetinde bitmiş bölümün kendisi üzerindedir. Gündelik dilde ikisi "kat irtifaklı tapu" ve "kat mülkiyetli tapu" diye anılır; konuşulan şey aynıdır.

Tapuda nasıl yazar?

Tapu kaydında blok ve kat bilgisi, bağımsız bölüm numarası, bölümün niteliği (mesken, dükkân gibi) ve arsa payı yer alır. Kat irtifaklı kayıtta hakkın kat irtifakı olduğu belirtilir; çevirme yapılınca kayıt kat mülkiyeti olarak güncellenir. Bir bağımsız bölümün eklentisi sayılan depo, kömürlük ya da otopark yeri, tapuda o bölümün yanında gösterilir.

Kat irtifakı: projedeki bir daire

Kat irtifakı, onaylı mimari projeye göre kurulur. Projede her bağımsız bölüm numaralanır, her birine bir arsa payı verilir ve bu bilgiler tapu kütüğüne yazılır. Böylece bina daha temel aşamasındayken bile hangi dairenin kime ait olacağı tapuda bellidir. Kurulması için arsanın malikinin ya da bütün paydaşların tapu müdürlüğüne başvurması ve onaylı projeyle birlikte gerekli belgeleri vermesi gerekir.

Kat irtifakı yeni konut projelerinde en sık karşılaşılan tapu biçimidir. İnşaatı süren bir projeden daire alındığında tapu çoğu zaman kat irtifaklı olarak devredilir. Kat karşılığı işlerde de arsa sahibine ve müteahhide düşecek daireler genellikle bu aşamada belirlenir. Arsa sahibi açısından bu, kendi dairelerinin bina daha yükselirken tapuda belli olması demektir; süreci kat karşılığı yazısında adım adım anlattık.

Arsa payı ne demek?

Arsa payı, binanın oturduğu arsanın her bağımsız bölüme düşen kesridir; tapuda "1250/25000" gibi bir oranla yazılır. Daire büyüdükçe ve konumu değerli hâle geldikçe payı da büyür; ama oran, dairenin metrekaresinin basit bir bölümü değildir. Arsa payı ortak giderlerin paylaşımında, binanın ileride yeniden yapılması gerektiğinde ve kentsel dönüşümde önem kazanır. Bu yüzden tapuyu okurken bağımsız bölüm numarasının yanında arsa payına da bakmak gerekir. Payların dağılımı kat irtifakı kurulurken belirlenir ve sonradan ancak malikler anlaşarak ya da mahkeme kararıyla değişir.

Kat mülkiyeti: bitmiş binada bir daire

Bina tamamlanıp yapının tamamı için iskân alındığında kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir. Bunun için bütün maliklerin bir araya gelmesi gerekmez; arsa malikinin ya da kat irtifakı sahiplerinden birinin tapu müdürlüğüne başvurması yeterlidir. Çevirme işleminin dayanağı iskândır; iskânı anlatan yazımız İskân nedir? başlığını taşıyor.

Kat mülkiyetinde hak bağımsız bölümün kendisi üzerindedir. Merdiven, çatı, temel, ana duvarlar, kolonlar, bahçe ve benzeri yerler ortaktır ve her malike arsa payı oranında aittir. Bina bu aşamada kanunun öngördüğü yönetim düzenine tam olarak oturur: kat malikleri kurulu, yönetici ve ortak giderler. Ortak sayılan yerlerin listesi kanunda yazılıdır; malikler sözleşmeyle başka yerleri de ortak sayabilir.

Bina bitmiş ama iskânı yoksa

Bina fiilen bitmiş, içinde oturuluyor ama iskânı alınmamış olabilir. Bu durumda tapu kat irtifaklı kalır; kat mülkiyetine geçmek için önce iskânın alınması gerekir. Projeye aykırı bir değişiklik iskânı geciktiriyorsa, önce o aykırılığın giderilmesi gerekir. Bu yüzden eski bir binada kat irtifaklı tapu görmek, iskânın neden alınmadığını sormak için iyi bir nedendir.

Yönetim planı

Yönetim planı, bir binanın iç kurallarını yazan belgedir: ortak giderlerin nasıl paylaşılacağı, ortak alanların nasıl kullanılacağı, yöneticinin nasıl seçileceği. Kat irtifakı kurulurken de hazırlanır ve kat mülkiyetine geçince aynen geçerli olur. Tüm malikleri bağlar; satın alan yeni malik için de geçerlidir. Bu yüzden bir daire alırken yönetim planını görmek isteyebilirsiniz. Planın değiştirilmesi için kat maliklerinin kanunda yazılı çoğunlukla karar alması gerekir.

Neden önemli?

Tapunun biçimi, dairenin ve binanın hangi aşamada olduğunu söyler. İkisi arasındaki geçiş, çoğu zaman alıcının değil binanın işidir: iskân alınır, tapu müdürlüğüne başvurulur ve bütün bölümler birlikte kat mülkiyetine çevrilir. Kat irtifaklı bir dairede sorulacak asıl soru, binanın iskân için hangi aşamada olduğudur; kat mülkiyetli bir dairede ise binanın bitmiş ve iskânının alınmış olduğunu bilirsiniz.

Farkın günlük hayattaki karşılıkları da vardır:

• Kredi: bazı bankalar kat irtifaklı daireler için de kredi verir, bazıları ek şart arar. Bunu kredi başvurusundan önce bankanıza sormanız yeterlidir.
• Abonelikler: kalıcı elektrik, su ve kanalizasyon bağlantısı iskânla gelir; kat irtifaklı ama iskânı alınmış bir binada da abonelik yapılabilir.
• Satış ve miras: iki biçimde de daire satılabilir ve mirasla geçer, çünkü bağımsız bölüm tapuda ayrı kayıtlıdır; alıcı tapunun hangi biçimde olduğunu ve iskân durumunu sorar.
• Hisseli tapudan farkı: hisseli tapuda taşınmaz birden çok kişiye paylarla aittir ama hangi bölümün kime ait olduğu tapuda yazmaz. Kat irtifakı ve kat mülkiyetinde ise yazar. Bu, alım satımda ve kredide hisseli tapuya göre çok daha açık bir durum demektir.

Tapuda yazan bilgilerin yanında, satış sözleşmesindeki alan bilgisini de okumak gerekir; brüt, net ve genel brüt farkını brüt ve net metrekare yazısında anlattık. Tapu kaydını e-Devlet üzerinden ve tapu müdürlüğünden görebilirsiniz.

Bu yazı genel bilgidir; tapu, kredi ve sözleşme gibi konularda kendi durumunuz için bir hukukçuya ya da tapu müdürlüğüne danışmanız yerinde olur. Ev bakarken sorulacak diğer soruları ve devam eden projelerimizi aşağıdaki bağlantılarda bulabilirsiniz.