Brüt ve net metrekare neyi ölçer?

Brüt ve net metrekare ne demek?

Brüt ve net metrekare, aynı dairenin iki farklı ölçüsüdür. Net metrekare, dairenin duvarları arasında kalan, yürüyerek kullandığınız alandır. Brüt metrekare buna duvarları da katar: dairenin dış çizgisinin çevrelediği alandır. İlanlarda ve proje sayfalarında iki sayının birlikte yazılması bu yüzdendir; ikisi de doğrudur, yalnız farklı şeyi ölçer. Hepsi aynı planın üzerinden hesaplanır; fark, çizginin nereden çekildiğindedir.

Bir de üçüncü ölçü vardır: genel brüt. Bu, brüt alana binanın ortak alanlarından daireye düşen payın eklenmesiyle bulunur. Üç sayıyı ayırt etmek, bir ilanı ya da sözleşmeyi doğru okumanın ilk adımıdır.

Yönetmelik nasıl tanımlar?

İmar mevzuatı bu ölçüleri tek tek tanımlar; tanımlar belediyeye sunulan projede ve tapuya giden belgelerde kullanılır. Teknik görünse de mantıkları basittir.

Net alan

Net alan, dairenin içinde duvarlar arasında kalan temiz alandır; içeriden bağlantılı bütün odalar, hol ve banyolar dahil. Eşyayı yerleştireceğiniz, halı serip dolap koyacağınız alan budur; günlük kullanımda hissedilen ölçü de odur. Şunlar net alana girmez:

• kolonlar, bacalar, tesisat boşlukları ve ışıklıklar,
• kapı ve pencere eşikleri,
• dairenin içindeki galeri boşlukları,
• merdiven altında, yüksekliği bir insan boyunu bulmayan yerler,
• balkonlar, teraslar ve en az bir cephesi açık olan yerler,
• depo, otopark yeri gibi dairenin eklentileri ve ortak alanlar.

Brüt alan

Brüt alan, dairenin dış çizgisinin çevrelediği alandır. Dış cephede çizgi duvarın dış yüzünden geçer; komşu daireyle, merdivenle ya da koridorla ortak duvarlarda ise duvarın ortasından. Böylece iki daire arasındaki duvar ikisine yarı yarıya paylaştırılır. Şaftlar ve galeri boşlukları brüt alanın da dışında kalır. Dairenin eklentileri, örneğin bodrumdaki deposu, ayrıca belirtilir. Projede binanın büyüklüğünü anlatan ölçü brüt alandır; ilanda tek bir sayı yazıyorsa, o sayı çoğu zaman brüt alandır.

Genel brüt alan

Genel brüt, brüt alana ortak alanlardan daireye düşen payın eklenmesiyle bulunur. Ortak alanlar merdivenler, giriş holü, kat holleri, asansör önleri ve binanın türüne göre başka ortak bölümlerdir. Paylaşımın nasıl yapıldığı projede gösterilir.

Paylaşım çoğu zaman dairelerin brüt alanlarıyla orantılı yapılır: büyük daireye ortak alandan daha büyük bir pay düşer. Bu yüzden aynı binadaki iki dairenin genel brütleri arasındaki fark, brütleri arasındaki farktan biraz daha büyük olur. Projede bu pay her bağımsız bölüm için ayrı ayrı görülebilir.

Fark nereden gelir?

Brüt ile net arasındaki fark duvarlardan, kolonlardan ve tesisat boşluklarından gelir; genel brütte buna ortak alanlar eklenir. Duvar ne kadar kalınsa ve binada ortak alan ne kadar büyükse fark o kadar açılır. Eski binalarda farkı kalın taş duvarlar ve tesisat bacaları büyütür; yeni binalarda dış cephedeki yalıtım, asansörler ve geniş ortak alanlar.

Bu yüzden iki farklı binadaki dairelerin brüt alanlarını karşılaştırmak yanıltıcı olabilir. Kalın dış duvarlı ve geniş ortak alanlı bir binada aynı brüt alan, daha küçük bir net alana karşılık gelir. Doğru karşılaştırma net alanla yapılır; balkonlar ve teraslar ise ayrıca, kendi satırlarıyla değerlendirilir. Odaların tek tek ölçüsü, bir dairenin nasıl yaşanacağını net alanın toplamından daha iyi anlatır: aynı net alanda geniş bir salon ya da üç küçük oda olabilir. Planlardaki oda listesi net alanın odalara nasıl dağıldığını gösterir; salonun genişliği, yatak odalarında dolap yeri ve banyo sayısı çoğu zaman toplam alandan daha belirleyicidir.

Farkın bir kısmı binanın kendi tercihlerinden gelir. Kalın duvarlar ve dış cephedeki yalıtım ısı kaybını azaltır; yalıtımın soğuk iklimdeki rolünü ısı yalıtımı yazısında anlattık. Geniş bir giriş, asansörler ve ortak alanlar da kullanılan ama dairenin içinde olmayan alanlardır. Brüt ile net arasındaki fark bu yüzden tek başına iyi ya da kötü değildir; neyin karşılığı olduğuna bakmak gerekir. Bir planı okurken önce net alana, sonra odaların dağılımına, en son brüt ve genel brüte bakmak işi kolaylaştırır.

Evinizde nerede karşınıza çıkar?

Alan bilgisi ilanda, proje belgesinde, satış sözleşmesinde ve tapu işlemlerinde karşınıza çıkar. Hepsinde aynı soruyu sorun: bu sayı net mi, brüt mü, genel brüt mü? Sözleşmede hangi alanın yazdığı ve ölçümün hangi tanıma göre yapıldığı açık olmalıdır. Balkon, teras ve eklentilerin ayrı mı yazıldığı, alanın içine mi katıldığı da sorulacak bir sorudur. İlanlarda geçen "kullanım alanı" ifadesi çoğu zaman net alanı anlatır, ama emin olmak için sormak gerekir.

Sözleşmeyi okurken

• Alanın türü: net, brüt ya da genel brüt diye açıkça yazılmış mı?
• Eklentiler: depo ve otopark yeri ayrıca belirtilmiş mi?
• Balkon ve teras: alanın içinde mi, ayrı bir satırda mı?
• Dayanak: alan hangi projeye, yani onaylı mimari projeye göre hesaplanmış?
• Ölçüm farkı: bitmiş dairede ölçülen alanla sözleşmedeki alan arasında fark çıkarsa ne olacağı yazılmış mı?

Proje sayfalarımızda daire tiplerinin net ve brüt alanları yan yana, odalar ve balkonlar tek tek yazar. Örneğin Sue Park Suites'in daire tiplerine ve her dairenin ölçülerini katı ve cephesiyle gösteren daire kâşifine bakabilirsiniz.

Bitmiş bir dairede alanı kendiniz de ölçebilirsiniz: odaların duvardan duvara ölçülerini çarpıp toplamak net alana yaklaşık bir fikir verir. Ölçümün sonucu ile belgedeki alan arasında küçük farklar olağandır; bitmiş duvar sıva ve kaplamayla kaba duvardan birkaç santim içeridedir; büyük bir fark ise neyin sayıldığını sormak için bir nedendir.

Tapuda dairenin bağımsız bölüm numarası ve arsa payı yazar; tapunun türlerini kat irtifakı ile kat mülkiyeti yazısında, binanın bittiğini gösteren belgeyi iskân yazısında anlattık.

Ev bakarken sorulacak diğer soruları ve devam eden projelerimizi aşağıdaki bağlantılarda bulabilirsiniz.