Daire brütü mü, genel brüt mü? İlanlardaki brüt neden farklı?

Kısaca: hangi brüt?

İlanda ya da broşürde "brüt" diye yazan sayı iki farklı ölçüden biri olabilir. Daire brütü, dairenin kendi dış çizgisinin çevrelediği alandır. Genel brüt buna dairenin eklentilerini ve binanın ortak alanlarından daireye düşen payı da ekler. İkisi de imar yönetmeliğinin tanımladığı ölçülerdir ve ikisi de doğrudur; ama aynı dairenin genel brütü her zaman daha büyüktür. Benzer iki daire için birbirinden çok farklı brütler görüyorsanız, ilk iş hangi brütün yazıldığını sormaktır.

Yönetmelik hangi ölçüleri tanımlar?

İmar yönetmeliği, bir dairenin, yani mevzuatın diliyle bir bağımsız bölümün alanını birkaç ayrı ölçüyle tanımlar. Belediyeye sunulan projede, satış sözleşmesinde ve tapu işlemlerinde bu tanımlar kullanılır. Üçü ilanlarda en sık karşınıza çıkanlardır.

Net alan

Net alan, dairenin duvarları arasında kalan temiz alandır: içeriden bağlantılı odalar, hol, mutfak, banyo ve tuvaletler. Balkonlar, teraslar ve en az bir cephesi açık yerler net alana girmez; dairenin eklentileri ve binanın ortak alanları da girmez. Net alan dairenin içini ölçer; eşyanın yerleştiği, günlük kullanımda hissedilen alan odur. Ayrıntısını brüt ve net metrekare yazısında anlattık.

Daire brütü

Yönetmelikteki adıyla bağımsız bölüm brüt alanı. Dairenin dış çizgisinin çevrelediği alandır ve dairenin kendi duvarlarını içine alır. Dış cephede çizgi duvarın dış yüzünden geçer; komşu daireyle, merdivenle ya da kat holüyle ortak duvarlarda ise duvarın ortasından. Böylece ortak bir duvarın yarısı bu daireye, yarısı öteki tarafa sayılır. Şaftlar, ışıklıklar, hava bacaları ve galeri boşlukları dışarıda kalır. Dairenin eklentileri, örneğin bodrumdaki deposu, bu sayıya girmez; yönetmelik onları ayrıca belirtmeyi ister. Binanın ortak alanlarından bir pay da içinde yoktur. Daire brütü, kısacası, yalnız dairenin kendisidir.

Genel brüt

Yönetmelikteki adıyla bağımsız bölüm genel brüt alanı. İki adımda bulunur. Önce daire brütüne dairenin eklentilerinin brüt alanı eklenir; yönetmelik bu ara toplama toplam brüt alan der. Sonra bu toplama, binanın ortak alanlarından daireye düşen pay eklenir. Ortak alanlar binaya göre değişir: kat holleri, merdivenler, asansörler, sığınak, kapalı otopark, giriş holü ve teknik hacimler bunların başında gelir. Payın nasıl dağıtıldığı projede gösterilir; büyük daireye çoğu zaman daha büyük bir pay düşer.

İki ilanda brüt neden bu kadar farklı?

İçi aynı büyüklükte iki daire düşünün. Birinin ilanında daire brütü, ötekinin ilanında genel brüt "brüt" diye yazılmış olabilir. Genel brütteki ortak alan payı binadan binaya çok değişir: kapalı otoparkı, geniş bir girişi ve birden çok asansörü olan bir binada daireye düşen pay büyür. Böylece içi aynı iki daireden biri, yalnız yazılan sayı yüzünden çok daha büyük görünür. Fark dairenin içinden değil, binanın ortak bölümlerinden gelir.

Aynı binada bile iki ölçü karışabilir: broşürde biri, sözleşmede öteki yazabilir. Bir sayının yanında hangi ölçü olduğu yazmıyorsa, o sayıyı başka bir dairenin sayısıyla yan yana koymadan önce sormak gerekir.

Neden önemli?

Alan, bir daireyi tanımanın ilk sayısıdır; ilanda, broşürde, satış sözleşmesinde ve tapu işlemlerinde karşınıza çıkar. Hangi ölçünün yazıldığını bilmeden iki daireyi karşılaştırmak, farklı şeyleri ölçen iki sayıyı yan yana koymak demektir. Sözleşmede yazan alanın hangi ölçü olduğu açık olmalıdır; bitmiş dairede yapılan bir ölçümle karşılaştırırken de aynı ölçü kullanılmalıdır. Dairenin içini ölçerek genel brüte ulaşamazsınız, çünkü ortak alan payı dairenin içinde değildir; ancak net alana, odaların tek tek ölçülerine yaklaşabilirsiniz.

Nasıl karşılaştırmalı?

İlk soru hep aynıdır: bu brüt hangi brüt, daire brütü mü genel brüt mü? Cevap açık değilse karşılaştırmayı net alanla yapın. Net alan dairenin içini ölçer ve binaların ortak alanlarından etkilenmez; iki farklı binadaki daireyi en adil yan yana koyan ölçü odur. Balkon ve teras gibi net alana girmeyen yerleri ayrıca, kendi satırlarıyla değerlendirin.

Dökümü gösterilen bir ölçüyle de karşılaştırabilirsiniz: hangi parçalardan oluştuğu tek tek yazıyorsa, neyin sayıldığını görürsünüz ve iki daireyi aynı parçalar üzerinden kıyaslayabilirsiniz. Odaların tek tek ölçüsü ise dairenin nasıl yaşanacağını toplamlardan daha iyi anlatır.

Genel brüt nerede yazar?

Genel brüt, binanın mimari projesindeki alan hesabında yer alır. Orada her bağımsız bölüm ayrı satırda, net, brüt ve genel brüt alanlarıyla listelenir. Bu liste yapı ruhsatı dosyasındaki onaylı projenin parçasıdır. Sözleşmede yazan alanın hangi ölçü olduğunu ve bu listeye dayanıp dayanmadığını sormak, sayının nereden geldiğini görmenin en kısa yoludur.

Sue Park Suites'te

Sue Park Suites'in daire tiplerinde iki brütü de veriyoruz: 4+1 Tip A için daire brütü 252,07 m², genel brüt yaklaşık 428 m². Genel brütü binanın yapı ruhsatındaki bütün kapalı alanlardan, kapalı otopark dahil, hesapladık: bu alanlar dairelere daire brütleriyle orantılı dağıtıldı ve daireye düşen pay daire brütüne eklendi. Payın kendisi bir dağıtım olduğu için genel brütü yaklaşık, tam sayıyla yazıyoruz. Yanında yaşam alanını, 227,64 m², dökümüyle veriyoruz: odalar, hol ve ıslak hacimler, odalara entegre balkonlar, kapalı teras ve dairenin kat holündeki kileri. Gamaoğlu Verde'nin daire tiplerindeki iki brüt ve yaşam alanı da aynı yöntemle hesaplandı.

Ev bakarken sorulacak diğer soruları ve devam eden projelerimizi aşağıdaki bağlantılarda bulabilirsiniz.