İskân (yapı kullanma izin belgesi) nedir, neden şart?

İskân nedir?

İskân, yapı kullanma izin belgesinin gündelik adıdır. Bina bittiğinde, onaylı projesine ve ruhsatına uygun yapıldığını ve kullanılabileceğini gösteren resmî belgedir. Ruhsat inşaata başlamak için verilen izinse, iskân binayı kullanmak için verilen izindir. Belgeyi, inşaat ruhsatını veren idare düzenler; şehirlerde bu çoğu zaman belediyedir. Belgede binanın adresi, ada ve parseli, bağımsız bölüm sayısı ve kullanım amacı gibi bilgiler yer alır.

Belge binanın tamamı için verilebileceği gibi, kullanılabilecek durumda olan bölümleri için de verilebilir. Yani büyük bir sitede bitmiş bir blok, diğerleri sürerken iskân alabilir.

Ruhsattan iskâna

Bir binanın resmî hayatı ruhsatla başlar. Ruhsat, onaylı projeye göre inşaata başlanabileceğini gösterir; inşaat boyunca yapı denetim kuruluşu işin bu projeye uygun ilerlediğini izler. İskân bu yolun son durağıdır: idare, binanın baştan onaylanan projeye uygun bittiğini kabul eder. Ruhsatsız ya da ruhsatına aykırı yapılmış bir binaya iskân verilmez; önce aykırılığın giderilmesi gerekir.

Neden şart?

İskân, bir binanın kâğıt üzerindeki "bitti" damgasıdır. Günlük hayatta birçok işlem bu damgaya bağlıdır.

• Elektrik, su ve kanalizasyon: kanun, kullanma izni alınmamış yapıların izin alınana kadar bu hizmetlerden yararlandırılmayacağını söyler. İnşaat süren binalar bu yüzden geçici şantiye aboneliğiyle çalışır; kalıcı abonelik iskânla birlikte gelir.
• Tapu: inşaatı süren bir binada daireler tapuda kat irtifakıyla kayıtlıdır. Binanın tamamı için iskân alınınca kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir; bunun için maliklerden birinin başvurması yeterlidir. İki tapu türünün farkını kat irtifakı ile kat mülkiyeti yazısında anlattık.
• Resmî işlemler: konut kredisi, satış, miras ve sigorta gibi işlemlerde bankalar ve kurumlar binanın durumunu sorar; iskânı olmayan bir bina bu işlemleri uzatabilir ya da zorlaştırabilir.
• Yönetim: kat mülkiyetine geçen binada ortak giderler, kat malikleri kurulu ve yönetim planı kanunun öngördüğü düzende işler; her dairenin arsa payı ve ortak alanlardaki hakkı tapuda açıkça yazar.
• Projeye uygunluk: iskân, binanın onaylı projeye göre yapıldığının resmî kaydıdır. Sonradan kapatılan bir balkon, eklenen bir kat ya da projede olmayan bir bölüm, belgenin anlattığı binayla gerçekteki binanın ayrışması demektir.

İskânın tarihi de bir anlam taşır: kanun, inşaatın bitme gününü kullanma izninin verildiği gün olarak kabul eder. İskân ayrıca binanın bazı belgelerinin tamamlandığını da gösterir. Başvurudan önce enerji kimlik belgesi düzenlenir; asansör, sığınak, otopark gibi bölümlerin uygunluğu dosyaya girer. Bu yüzden iskânlı bir bina, bu belgelerin de hazırlandığı bir binadır.

İskân nasıl alınır?

İnşaat bitince yapı sahibi ya da müteahhit, ruhsatı veren idareye başvurur. Süreç kabaca şöyle ilerler:

1. Yapı denetim raporu: yapı denetim kuruluşu inşaatın projesine ve ruhsatına uygun tamamlandığını raporlar. Yapı denetimi inşaat boyunca sürer; temel, kaba yapı ve tesisat aşamalarında yapılan kontroller bu rapora dayanak olur.
2. Belgeler: başvuruda enerji kimlik belgesi, yapının bazı bölümlerine ait uygunluk belgeleri ve vergi ile sosyal güvenlik borcu olmadığını gösteren yazılar gibi belgeler istenir. Liste idareye ve binanın türüne göre değişir.
3. İnceleme: idare dosyayı ve binayı inceler; birçok idare binayı yerinde görmek için bir ekip gönderir. Projeye aykırı bir durum ya da eksik bir belge varsa önce o giderilir.
4. Belge: eksik kalmadıysa yapı kullanma izin belgesi düzenlenir ve tapu müdürlüğüne bildirilir.

Sürenin uzunluğu binaya, dosyaya ve idareye göre değişir. Büyük sitelerde bloklar ayrı ayrı iskân alabilir, ama kat mülkiyetine geçiş için yapının tamamının iskânı gerekir.

Evinizde nerede karşınıza çıkar?

Bitmiş bir binada daire alırken iskân, tapu işlemleriyle birlikte karşınıza çıkar. Belgenin tarihini ve numarasını satıcıdan ya da belediyeden öğrenebilirsiniz; birçok idarede iskân sorgusu e-Devlet üzerinden de yapılabiliyor. Tapudaki kaydın kat mülkiyeti olması da binanın iskânının alındığını gösterir.

Yeni bir projede

İnşaatı süren bir projede iskân henüz yoktur; bu doğaldır. O aşamada sorulacak soru, bina bitince iskân için hangi adımların izleneceği ve yapı denetim kuruluşunun kim olduğudur. Projenin ruhsatı, ruhsatın tarihi ve yapı denetim firması bu aşamada bilinmesi gereken bilgilerdir; bunları Ev alırken sayfamızdaki sorular arasında bulabilirsiniz. Tapuda dairenin hangi bağımsız bölüm numarasıyla kayıtlı olduğuna da bakın. Bina bitince iskân başvurusunu kimin yapacağı ve kat mülkiyetine geçişin nasıl yürüyeceği, satış görüşmesinde ve sözleşmede konuşulabilecek konulardır.

İkinci el bir dairede

Eski bir binada daire bakarken iskânın yanında binanın bugünkü hâline de bakın. Ortak alanlarda sonradan yapılmış eklentiler, kapatılmış teraslar ya da projesinden farklı kullanılan bölümler varsa, bunların iskânla uyumlu olup olmadığını sorun. İskân alındıktan sonra yapılan değişiklikler belgeyi geriye dönük değiştirmez, ama projeye aykırılık olarak sorun çıkarabilir. Çok eski binalarda iskân hiç alınmamış olabilir; bu durumda belediyenin imar arşivi ve tapudaki kayıt yol gösterir.

Dikkat edilecek birkaç durum:

• Projeye aykırı değişiklik: dairenin ya da binanın projede olmayan bir bölümü varsa (kapatılmış balkon, çatı katına eklenmiş oda gibi), bunun iskânla uyumlu olup olmadığını sorun.
• Sözleşme: iskân başvurusunu kimin yapacağı ve masrafların kime ait olduğu satış ya da kat karşılığı sözleşmesinde yazılır; bu maddeyi okumak ileride çıkabilecek bir anlaşmazlığı önler.
• Kısmi iskân: büyük bir sitede bloğunuzun iskânı alınmış olabilir, sitenin tamamınınki alınmamış olabilir. Kat mülkiyetine geçiş için hangisinin gerektiğini bilmek işinizi kolaylaştırır.
• Alanlar: tapuda ve satış sözleşmesinde yazan alanın nasıl ölçüldüğünü brüt ve net metrekare yazısında anlattık.

İskân bir binanın sağlamlığını tek başına anlatan bir belge değildir; binanın onaylı projesine uygun yapılıp bitirildiğini gösterir. Projenin kendisi, zemin etüdü ve yapı denetim kayıtları ise binanın nasıl yapıldığının kaydıdır. İkisi birlikte, bir dairenin kâğıt üzerindeki geçmişini oluşturur.

Ev bakarken sorulacak diğer soruları ve devam eden projelerimizi aşağıdaki bağlantılarda bulabilirsiniz.