Kat karşılığı inşaat nasıl işler? Adım adım

Kat karşılığı nedir?

Kat karşılığı, arsa sahibinin arsasını, müteahhidin ise binanın bütün yapımını üstlendiği bir iş birliğidir. Bedel parayla ödenmez; bitmiş binadaki bağımsız bölümlerle ödenir. Daireler ve dükkânlar, sözleşmede yazılan biçimde arsa sahibi ile müteahhit arasında paylaşılır. Arsa sahibi inşaatın masrafını genellikle üstlenmez; müteahhit de arsaya para vermez. Hasılat paylaşımı denen başka bir modelde ise daireler değil, binadan elde edilen gelir paylaşılır.

Bu model, arsası olan ama bina yaptıracak kaynağı ya da vakti olmayanlar için yaygın bir yoldur. Eski bir binası olan kat malikleri de aynı yolla binalarını yeniden yaptırabilir; bu durumda iş çoğu zaman kentsel dönüşümle birlikte yürür. Süreç uzun ve çok adımlıdır, ama her adımı bellidir. Binası riskli bulunan malikler için süreç, riskli yapı tespiti yazısında anlatılan adımlarla başlar.

Adım adım süreç

1. Ön değerlendirme

İş, arsanın neye elverdiğini anlamakla başlar. Belediyeden imar durumu alınır: arsada kaç kat ve ne kadar inşaat alanı yapılabileceği, binanın arsanın neresine oturacağı ve kullanım türü (konut, ticaret). Müteahhit bu bilgiyle arsaya ne büyüklükte bir binanın sığdığını, kaç bağımsız bölüm çıkabileceğini ve kabaca maliyetini hesaplar. Arsanın tapusu, eski bir bina varsa onun durumu ve komşu parsellerle ilişkisi de bu aşamada konuşulur. Arsa sahibinin beklentisi de konuşulur: kaç daire istediği, hangi katları tercih ettiği, kendisinin oturup oturmayacağı.

2. Teklif ve paylaşım

Teklif, yapılacak binanın büyüklüğünü ve dairelerin nasıl paylaşılacağını anlatır. Paylaşım bir orandan fazlasıdır: hangi katın, hangi cephenin, hangi dairenin kime düşeceği de konuşulur. Arsa sahibi için aynı oran, dairelerin yerine göre çok farklı bir sonuç verebilir; bu yüzden teklifi bir plan üzerinde, daire daire okumak gerekir. Teklifte binanın genel düzeyi de yazılır: cephe, yalıtım, ısıtma sistemi, asansör ve otopark. Aynı oranla iki teklif, bu başlıklarda çok farklı binalar anlatabilir. Bazı tekliflerde arsa sahibine daire yerine dükkân ya da farklı katlardan daireler önerilir; bunun nedeni teklifte açıkça yazmalıdır.

3. Sözleşme

Kat karşılığı sözleşmesi genellikle noterde yapılır. Sözleşmede olması gerekenlerden bazıları:

• paylaşım ve her iki tarafa düşen dairelerin listesi,
• iş takvimi ve gecikme hâlinde ne olacağı,
• yapımda kullanılacak malzeme ve işçilik düzeyi,
• dairelerin bitmiş hâlini anlatan bir şartname,
• harç, vergi ve abonelik masraflarının kime ait olduğu,
• tapu devrinin hangi aşamalarda yapılacağı,
• iskân başvurusunun ve kat mülkiyetine geçişin kimin sorumluluğunda olduğu.

4. Proje ve ruhsat

Mimari ve statik projeler hazırlanır, zemin etüdü yapılır ve belediyeye başvurulur. Projeler onaylanınca yapı ruhsatı alınır. Bu aşamada tapuda kat irtifakı kurulur ve bağımsız bölümler numaralanır; böylece kimin hangi daireye sahip olacağı bina yükselmeden tapuda bellidir. İki tapu türünün farkını kat irtifakı ile kat mülkiyeti yazısında anlattık. Proje aşamasında arsa sahibinin onayı da önemlidir: dairelerin planı, cephe ve ortak alanlar bu aşamada netleşir, sonradan yapılan her değişiklik yeniden onay ve zaman demektir.

5. Yıkım ve inşaat

Arsada eski bir bina varsa boşaltılır ve gerekli izin alındıktan sonra yıkılır. Binada oturanların taşınma zamanı önceden konuşulur. İnşaat boyunca yapı denetim kuruluşu işi denetler: temel, kaba yapı, tesisat ve son işler aşama aşama kontrol edilir. Denetim kuruluşunun adı şantiyedeki tabelada yazar. Arsa sahibi de şantiyeyi izleyebilir; sözleşmede yazan malzeme ve işçiliğin uygulanıp uygulanmadığına bakmak onun da hakkıdır.

6. İskân ve tapu

Bina bitince yapı denetim raporuyla iskân alınır, tapudaki kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir ve daireler sahiplerine geçer. Arsa sahibine düşen daireler sözleşmedeki şartnameye göre teslim edilir; eksik bir iş varsa teslim tutanağına yazılır. Otopark yerlerinin ve depoların hangi daireye ait olduğu da bu aşamada tapuya yansır. İskânın ne olduğunu ve neden şart olduğunu iskân yazısında anlattık.

Neden önemli?

Kat karşılığı yıllara yayılan bir iştir. Arsa sahibi bu süre boyunca arsasını müteahhide emanet eder; sözleşme, iki tarafın o yıllar boyunca neye dayanacağını yazar. Bu yüzden en çok zaman ayrılması gereken adım sözleşmedir. Kat karşılığında arsa sahibi işin ortaklarından biridir: plan, malzeme ve takvimle ilgili sorular sorabilir, şantiyeyi görebilir; iyi bir sözleşme bu katılımın yolunu da yazar.

Bir teklifi değerlendirirken şunlara bakmak işi kolaylaştırır:

• Müteahhidin geçmiş işleri: tamamlanmış ve iskânı alınmış binalar, mümkünse yerinde görülerek.
• Paylaşımın kendisi: oranın yanında dairelerin yeri, cephesi ve büyüklüğü.
• Takvim: işin aşamaları ve her aşamaya bağlanan tapu devri.
• Teminat: işin yarım kalması gibi durumlar için sözleşmede ne öngörüldüğü; teminat mektubu ya da tapu devrinin aşamalara bağlanması gibi.
• Yapı denetimi: hangi kuruluşun denetleyeceği ve raporların arsa sahibine nasıl ulaşacağı.
• Danışmanlık: sözleşmeyi imzadan önce bir hukukçuya okutmak.

Paylaşım oranı her arsa için ayrı hesaplanır; genel bir oran söylemek yanıltıcı olur. Arsanın konumu, imar hakları, binanın büyüklüğü ve yapım maliyeti oranı birlikte belirler.

Erzurum'da

Erzurum'da kat karşılığı işlerin takvimi iklime göre kurulur. Kış uzun olduğu için betonarme işler çoğu zaman ılık aylara toplanır, soğukta dökülmesi gereken beton özel önlem ister; bunu kış betonu yazısında anlattık. Sözleşmedeki iş takvimini okurken mevsimleri hesaba katmak, ileride çıkabilecek bir yanlış anlamayı önler. Kışın şantiyede yapılabilecek iş çoğu zaman iç işler ve kapalı alanlardır; aşamaların bu gerçeğe göre yazılması iki tarafın da işine gelir.

Gamaoğlu'nun kat karşılığı ve kentsel dönüşüm sürecini ve tamamlanan işlerini Arsa ve dönüşüm sayfasında anlattık. Arsanızı ya da binanızı değerlendirmek isterseniz, aşağıdaki ön değerlendirme formuyla birkaç kısa soruya cevap verebilirsiniz.