İnşaat hâlindeki projeden daire almak: bilinmesi gerekenler

Projeden daire almak ne demek?

İnşaat hâlindeki bir projeden daire almak, bina bitmeden, bazen temeli atılırken, daireyi plan ve sözleşme üzerinden satın almaktır. Alıcı daireyi planlarda ve görsellerde seçer, dairenin kendisini bina tamamlanınca teslim alır. Projeden daire almak katı, cepheyi ve daire tipini erken seçebilme imkânı verir; karşılığında alıcı, bitmemiş bir binanın takvimine ve sözleşmesine güvenir.

Kanun bu tür satışlara "ön ödemeli konut satışı" der: bedelin tamamı ya da bir kısmı önceden ödenir, konut daha sonra alıcıya devredilir. Alıcıyı korumak için tüketici mevzuatında bu satışlara özel kurallar vardır. Bu yazı o kuralların genel çerçevesini ve bir projenin geçtiği aşamaları anlatıyor; kendi sözleşmeniz için bir hukukçunun görüşü yerine geçmez.

Ruhsattan iskâna: bir projenin aşamaları

Her şey bir arsa ve onun imar durumuyla başlar. Mimari, statik ve tesisat projeleri hazırlanır, belediyeye sunulur ve onaylanınca yapı ruhsatı alınır. Ruhsat, binanın o projeye göre yapılabileceğini gösteren izindir. Kanun, yapı ruhsatı alınmadan tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılmasına izin vermez; bu yüzden ruhsat, projeden daire almanın ilk ve en temel belgesidir.

Ruhsatla birlikte ya da ruhsattan sonra tapuda kat irtifakı kurulur. Kat irtifakı, henüz bitmemiş binadaki her dairenin numarasıyla ve arsa payıyla tapuda yer almasını sağlar; daire, bina yükselmeden tapuda bellidir. İki tapu türünün farkını kat irtifakı ile kat mülkiyeti yazısında anlattık.

İnşaat temel, kaba yapı, cephe ve ince işler gibi aşamalarla ilerler. Bu aşamaları izlemek, alıcının bitmemiş bir binayla kurduğu ilişkinin önemli bir parçasıdır. Devam eden projelerimizden Sue Park Suites ve New Boulevard'ın sayfalarındaki Şantiyeden bölümünde, inşaatın hangi aşamada olduğu fotoğraflarla gösteriliyor: Sue Park Suites şantiyesi ve New Boulevard şantiyesi.

Bina bitince yapı kullanma izni, yani iskân alınır ve tapudaki kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir. İskânın neden şart olduğunu iskân yazısında, dairenin teslim alındığı gün imzalanan belgeyi de teslim tutanağı yazısında anlattık.

Sözleşme, tapu ve haklar

Ön ödemeli konut satışında sözleşmeden en az bir gün önce alıcıya bir ön bilgilendirme formu verilir. Form, dairenin ve projenin temel bilgilerini, ödeme ve devir koşullarını içerir; alıcıya sözleşmeyi imzalamadan önce okuma ve sorma fırsatı verir.

Satış iki biçimde yapılabilir: ya doğrudan tapuda, kat irtifaklı bağımsız bölümün alıcıya devriyle, ya da noterde düzenlenen bir satış vaadi sözleşmesiyle. Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmadan alıcıdan herhangi bir ad altında ödeme isteyemez. Sözleşmede dairenin bağımsız bölüm numarası, brüt ve net alanı, ortak alanlar, ödeme planı ve dairenin bitmiş hâlini anlatan bir şartname yer alır. Alanların ne ölçtüğünü brüt ve net metrekare yazısında bulabilirsiniz.

Alıcının iki önemli hakkı vardır. Birincisi cayma hakkıdır: sözleşmeden sonraki on dört gün içinde, gerekçe göstermeden ve ceza ödemeden sözleşmeden vazgeçilebilir. İkincisi daha uzun bir dönemi kapsayan dönme hakkıdır; bu durumda satıcı, geçen süreye göre artan ve kanunda üst sınırı belirlenmiş bir tazminat isteyebilir. Belli büyüklüğün üzerindeki projelerde ise satıcının, satışa başlamadan önce bina tamamlama sigortası ya da Bakanlığın belirlediği başka bir teminatı sağlaması gerekir.

Planlar ve görseller çoğu zaman temsilidir; uygulamada küçük değişiklikler olabilir. Dairenin bitmiş hâlinin ne olacağını asıl anlatan belge sözleşmedeki şartnamedir.

İnşaat sürerken bazı alıcılar dairenin içinde değişiklik ister: bir duvarın yeri, mutfağın düzeni ya da kaplamaların seçimi gibi. Bunların mümkün olup olmadığı projeye ve inşaatın aşamasına bağlıdır. Taşıyıcı sistem, cephe, tesisat şaftları ve ortak alanlar binanın onaylı projesine bağlıdır; ruhsata aykırı bir değişiklik iskânı zorlaştırabilir. Bu yüzden değişiklik konuşulacaksa yazılı olarak ve inşaatın erken bir aşamasında konuşulur.

Bilgiyi nereden öğrenirsiniz?

Bir projenin belgelerinin önemli bir kısmı alıcının kendisinin de görebileceği yerlerdedir. Yapı ruhsatının tarihi ve numarası belediyeden öğrenilebilir; şantiye tabelasında da ruhsat, müteahhit ve yapı denetim kuruluşu yazar. Kat irtifakının kurulup kurulmadığı ve dairenin bağımsız bölüm numarası tapu kaydında görülür. Projenin takvimi sözleşmede yazar; Erzurum gibi kışı uzun bir şehirde betonarme işlerin çoğu ılık aylara toplanır, kışın dökülen beton ise özel önlem ister. Bunu kış betonu yazısında anlattık.

Neden önemli?

Projeden daire almak, bitmiş bir daireye bakarak değil, belgelere ve bir müteahhidin geçmişine bakarak karar vermek demektir. Ruhsatın varlığı, kat irtifakının kurulup kurulmadığı, sözleşmenin biçimi ve müteahhidin tamamlanmış ve iskânı alınmış işleri bu kararın dayanaklarıdır. Ev bakarken müteahhide sorulacak sekiz soruyu Ev alırken sayfamızda, projenin bulunduğu semti de Erzurum semt rehberinde bulabilirsiniz.

Erken karar vermenin bir kazancı da seçenektir: kat, cephe ve tip henüz açıkken seçilir. İnşaatı süren projelerimizde daireleri kat kat Sue Park Suites ve New Boulevard daire kâşiflerinde görebilirsiniz; her dairenin planı, cepheleri ve baktığı yönler orada yazar. Hangi katın ve cephenin neyi değiştirdiğini kaçıncı kat ve cephe ve güneş yazılarında anlattık.

Ev bakarken müteahhide sorulacak sekiz soruyu ve devam eden projelerimizi aşağıda bulabilirsiniz.